Internationale Rechtsberatung

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Immobilienkauf: Die wichtigsten Informationen

Sie planen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und sind auf der Suche nach der richtigen Immobilie? Worauf Sie dabei achten müssen und welche Schritte es beim Immobilienkauf zu bedenken gibt, haben wir im folgenden Abschnitt für Sie zusammengefasst: 

Inhaltsübersicht:

Worauf müssen Sie bei der Immobiliensuche achten?

Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, sollten Sie sich über ein paar Dinge im Klaren sein: 

  • Suchen Sie nach einem Haus (Reihenhaus, Doppelhaushälfte, freistehendes Haus) oder einer Wohnung (Erdgeschoss, Dachgeschoss, Loft, Maisonette)? 
  • Welche Mindestanforderung muss das Objekt erfüllen (Garten, Balkon, Garage, Anzahl der Zimmer, Lage, Infrastruktur, etc.)? 
  • Planen Sie, die Immobilie selbst zu bewohnen (Eigenbedarf) oder suchen Sie ein Objekt, das Sie vermieten können (Wertanlage)? 

Gerade wenn Sie eine Immobilie für den Eigenbedarf suchen, ist es wichtig, sich eingehend mit Ihrer aktuellen und zukünftigen Lebenssituation zu beschäftigen: wird sich der Platzbedarf in den nächsten Jahren erhöhen (Familienplanung) oder verringern (erwachsene Kinder, die ausziehen)? Ist die Wohnung oder das Haus auch im Alter barrierefrei zugänglich oder sind größere Umbauten und Investitionen nötig? 
 
Im Rahmen einer Vermietung sollten Sie sich weniger an Ihren Bedürfnissen und mehr an der Nachfrage am Immobilienmarkt orientieren: welche Gegenden sind aktuell gefragt? Mit welchen Mieteinnahmen können Sie rechnen?
 
Meistens startet die Immobiliensuche im Internet: auf diversen Online-Portalen können Sie einfach und gezielt nach Ihrer Traumimmobilie suchen, indem Sie die für Sie relevanten Filter setzen (Größe, Preis, Lage, Anzahl Zimmer, etc.). Auch Tages- und Wochenzeitungen sind nach wie vor gefragt, wenn es um Immobilienanzeigen geht. Natürlich können Sie die Suche einem Profi überlassen, indem Sie sich an einen Immobilienmakler wenden. Die Kosten dafür müssen Sie in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen. 

Über welche budgetären Mittel sollten Sie für einen Immobilienkauf verfügen?

Die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie hängt natürlich sehr stark davon ab, wie viel Eigenmittel vorhanden sind und wie hoch Ihr monatliches Einkommen ist. Denn nicht nur der einmalige Kaufpreis  ist zu berücksichtigen: auch bei einem Eigenheim sind die monatlichen Nebenkosten nicht unerheblich (Betriebskosten, Strom, Versicherungen, Internet/TV-Anschluss, u.v.m.). Viele Online-Portale bieten Budgetrechner an, die Ihnen dabei helfen, die Finanzierung Ihrer Immobilie durchzurechnen. Planen Sie auch in die Zukunft und denken Sie an Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, die in mehreren Jahren auf Sie zukommen könnten. Sollten Sie zur Finanzierung einen Kredit aufnehmen müssen, ist der Gang zum Experten ratsam: viele Finanzberater haben sich auf Immobilienfinanzierung spezialisiert, die Sie zu den unterschiedlichen Immobilienkrediten beraten und einen auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Finanzierungsplan erstellen. Trotz Kreditaufnahme sind auch hier gewisse Eigenmittel gefordert: je nach Finanzinstitut müssen Sie jedenfalls 15 bis 30% der Kaufsumme selbst aufbringen können.   

Altbau oder Neubau – was sind die Vor- und Nachteile?

Bei der Wahl zwischen Alt- oder Neubau sind natürlich Geschmäcker verschieden und jede Wohnform hat ihre Vor- und Nachteile. Hohe Decken, Stuck, Flügeltüren, Parkettböden im Fischgrätmuster – so stellen sich die meisten eine klassische Altbauwohnung vor. Wenngleich die Optik von Altbauten meist begeistert, gilt es bei manchen Dingen näher hinzusehen: denken Sie daran, dass Altbauten meist nicht so energieeffizient gebaut sind wie Neubauten. Hohe Heizkosten können die Folge sein. Darüber hinaus sind auch oft Leitungen (Wasser, Abwasser, Strom) nicht auf dem neuesten Stand und eine Reparatur bzw. ein Austausch kann sehr teuer werden. Neben der Wärmedämmung ist auch der Lärmschutz oft ein Thema: achten Sie bereits bei der Besichtigung darauf, ob Geräusche aus angrenzenden Wohnungen zu hören sind. Entscheiden Sie sich bei der Immobiliensuche für ein Neubauobjekt, dann haben Sie insbesondere bei Erstbezug die Möglichkeit, bei der Auswahl gewisser Einrichtungen mitzusprechen (Böden, Badezimmerausstattung, Fliesen). Darüber hinaus sind Neubauten lärmschutz- und energietechnisch meist besser gebaut als Altbauten und Sie können sich über geringere Heizkosten freuen. 

Welche Schritte sind beim Immobilienkauf zu bedenken?

Ist die Auswahl auf eine Immobilie gefallen, gehen die nächsten Schritte meist rasch vonstatten: 

1) Besichtigung 

Haben Sie sich für ein (oder zu Beginn vielleicht auch mehrere) Objekt(e) entschieden, sollten Sie rasch einen Besichtigungstermin mit dem aktuellen Besitzer, Bauträger oder mit dem zuständigen Makler vereinbaren. Nur so bekommen Sie auch wirklich ein Gefühl dafür, ob das Haus oder die Wohnung für Sie richtig ist. Beachten Sie auch die Umgebung genau: wie sieht die Nachbarschaft aus? Gibt es Zufahrtstraßen, die Lärm verursachen könnten? Sind andere mögliche Störfaktoren ersichtlich? Ist die Infrastruktur wie in der Immobilienanzeige angepriesen (Supermärkte, Bushaltestellen, Spielplätze, etc.)? Ein Spaziergang durch Ihre künftige Wohngegend schadet nicht! 

2) Finanzierung

Bevor Sie ein bindendes Anbot an den Verkäufer stellen können, muss natürlich die Finanzierung der Immobilie gesichert sein. Dazu empfiehlt es sich, mit Ihrem Finanzberater einen Finanzierungsplan aufzustellen, den Sie bei Bedarf dem Verkäufer vorlegen können. 

3) Kaufanbot

Stimmen alle Faktoren und haben Sie sich zum Kauf entschieden, erstellen Sie (meist gemeinsam mit Ihrem Makler) ein verbindliches Kaufanbot. Der Verkäufer hat danach eine gewisse Frist, innerhalb der er sich für oder gegen Ihr Angebot entscheiden kann. Kommt es zu einer Zusage, kommt der Kaufvertrag zustande wird in einem nächsten Schritt der grundbuchsförmliche Kaufvertrag zur Vorlage für das Grunduch erstellt. Beachten Sie daher unbedingt, dass ihr unterschriebenes Anbot rechtlich verbindlich ist: das bedeutet, dass im Fall Ihres Rücktritts, sofern dieser nicht begründet erfolgt, der Verkäufer Schadenersatzansprüche gegen Sie geltend machen kann. Bereits an dieser Stelle sollten Sie über einen aktuellen Grundbuchauszug verfügen, um sicherzugehen, dass keine Verbindlichkeiten (Hypothek) auf der Immobilie lasten bzw. diese im Zuge der Kauftransaktion gelöscht werden können.

4) Finale Besichtigung

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie das Objekt unbedingt ein letztes Mal besichtigen. Wurde im Rahmen der Erstbesichtigung auf Mängel hingewiesen, sollten Sie jetzt überprüfen, ob diese beseitigt wurden. 

5) Unterzeichnung des Kaufvertrags

Hat die finale Besichtigung keinerlei Mängel ergeben und sind alle Punkte zur Übergabe des Eigentums geklärt, setzt Ihr Anwalt für Immobilienrecht (oder auch ein Notar) den Kaufvertrag für Sie auf, der von beiden Parteien unterschrieben wird. 

6) Bezahlung des Kaufpreises und der Nebenkosten

Ihr Rechtanwalt/Notar eröffnet bei einer treuhändigen Abwicklung ein Treuhandkonto, auf das Sie den Kaufpreis einzahlen und auf das der Verkäufer keinen Zugriff hat. Erst wenn alle Gebühren (Kosten für den Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer) beglichen wurden und die vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen wie z.B. Vorliegen der Lastenfreistellungszusagen bzw. Löschungserklärungen, Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, behördliche Genehmigungen etc., wird die Kaufsumme von dem Rechtsanwalt/Notar Konto des Verkäufers überwiesen. 

7) Eintragung im Grundbuch („Verbücherung“)

Ist der Kaufvertrag unterschrieben und die Kaufsumme treuhändig erlegt bzw. an den Verkäufer überwiesen und die Nebengebühren wie Grunderwerbsteuer und gerichtliche Eintragungsgebühr vom Käufer bezahlt, erfolgt die Eintragung im Grundbuch, die Sie zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie macht. Die Eintragung im Grundbuch ist der sogenannte notwendige Modus beim Erwerb Ihrer Immobilie.

8) Schlüsselübergabe

Ein wichtiger Schritt im Immobilienkauf ist weiters die Übergabe der Schlüssel an den Käufer. Diese Übergabe erfolgt im Regelfall mit treuhändigem Erlag des vereinbarten Kaufpreises und Bezahlung der Nebengebühren sowie mit Eintritt der erforderlichen Genehmigungen wie z.B. Grundverkehr. Manchmal auch erst nach Eintragung im Grundbuch. Für die Übergabe sollten Sie auch ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem Sie die aktuellen Zählerstände für Strom und Wasser festhalten, damit bei der Ummeldung auf den neuen Eigentümer die richtigen Werte bei Ihrem Strom- und Wasserversorger hinterlegt sind und die Abrechnung stimmt. Häufig wird die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer auch an das Vorliegen eines Übernahmeprotokolles beim Vertragserrichter geknüpft.

Welche Möglichkeiten zur Finanzierung gibt es?

Wenn Sie die Kaufsumme (wie in den meisten Fällen) nicht oder nicht zur Gänze durch Ihr Privatvermögen aufbringen können, werden Sie für die Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie einen Kredit benötigen. 

Ob Sie sich für einen Kredit mit längerer Laufzeit und geringeren monatlichen Raten oder einer kurzen Laufzeit mit höheren Raten entscheiden, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrer Zahlungspräferenz ab. In jedem Fall macht es Sinn, sich an einen Experten im Bereich Wohnbaufinanzierung / Immobilienfinanzierung zu wenden, der gemeinsam mit Ihnen einen Finanzierungs- und Zahlungsplan aufstellt und Sie zu möglichen Krediten unterschiedlicher Kreditinstitute berät. Darüber hinaus weiß er über Förderungen Bescheid, die vielleicht auf Sie zutreffen könnten (Wohnbauförderung, Sanierungsförderung, etc.). Die zu vereinbarende Kaufpreisfälligkeit sollte auch mit Ihrer finanzierenden Bank abgestimmt werden, da dies für die Erstellung der Finanzierungsunterlagen im Regelfall 4-6 Wochen benötigt. 

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf?

Nebenkosten sind beim Kauf einer Immobilie nicht zu unterschätzen: mit grob 10 % vom Kaufpreis kann man zusätzlich rechnen. Zu den Nebenkosten zählen zum einen die Maklerprovision (sofern die Immobilie über einen Makler vermittelt wurde), die zwischen 3 und 4 % des Kaufpreises zzgl gesetzlicher Mehrwertsteuer beträgt. Dazu kommen Kosten für Ihren Notar oder Rechtsanwalt für die Erstellung des Kaufvertrags, die Eintragung im Grundbuch und die treuhändische Abwicklung der Kaufpreiszahlung (2-3 % des Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer und Barauslagen). Die treuhändige Abwicklung mit Ihrer finanzierenden Bank wird meist gesondert verrechnet. Die Gebühr für die Eintragung im Grundbuch beträgt 1,1 % des vereinbarten Kaufpreises; zusätzlich schlägt die Grunderwerbssteuer mit 3,5 % des vereinbarten Kaufpreises (mindestens aber vom Grundstückwert) zu Buche. Sollten Sie außerdem zur Finanzierung Ihrer Immobilie ein Bankdarlehen aufgenommen haben, wird dies im Regelfall im Grundbuch als Pfandrecht eingetragen und Sie müssen mit zusätzlichen Gebühren i.H.v. 1,2 % vom Wert des Pfandrechts rechnen. 

Worauf sollten Sie beim Immobilien-Kaufvertrag achten? 

Haben Sie Ihre Traumimmobilie (egal, ob Haus oder Wohnung), gefunden und ist die Finanzierung geklärt, dann gibt es noch einige rechtliche Schritte zu beachten.. Für den Eigentumserwerb an einer Immobilie brauchen Sie eine schriftliche, grundbuchsförmliche Kaufurkunde, welche beglaubigt zu unterschreiben ist. Ihr Rechtsanwalt für Vertragsrecht unterstützt Sie dabei. Doch mit der beglaubigten Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags allein ist es noch nicht getan, um Sie zum rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie zu machen: erst nach Entrichtung der Grunderwerbssteuer und der gerichtlichen Eintragungsgebühr sowie nach Eintragung ins Grundbuch sind Sie Eigentümer der Immobilie. Abweichendes gilt für Erwerbe von Todes wegen und bei Zwangsversteigerungen.
 
Grundsätzlich ähneln sich Kaufverträge bei Häusern, Wohnungen oder Grundstücken sehr. Für alle drei gilt im Wesentlichen:  

  • Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden 
  • Entscheidend für den Vollzugs des Kaufs ist immer die Eintragung im Grundbuch
  • Bei allen dreien (Hauskauf, Wohnungskauf, Grundstückskauf) müssen Sie die Kosten für den Grundbucheintrag, die Bezahlung der Grunderwerbssteuer, sowie Kosten für den Notar zur Beglaubigung der Dokumente mit einkalkulieren

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, müssen Sie überdies vorab definieren, ob es sich dabei um einen Haupt- oder Nebenwohnsitz handeln soll oder ob die Immobilie vermietet wird. Dies hat steuerliche Gründe. Wir beraten Sie dazu gerne.

Was ist ein Vorvertrag und welche Bedeutung hat er?

Das Kaufanbot wird vor Erstellung des Kaufvertrags errichtet und ist rechtlich bindend. Meist geht mit ihm auch eine Anzahlung des Kaufpreises einher. Im Kaufanbot sind bereits die wichtigsten Eckpunkte enthalten, die auch im Kaufvertrag zu finden sein werden: 

Vertragspartner 

Hier werden die Personalia von Käufer und Verkäufer genau festgehalten (Name, Geburtsdatum und -ort, Anschrift, Staatsbürgerschaft, Sozialversicherungsnummer, akademische Grade) 

Vertragsgegenstand

Darunter fällt die genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstandes: Haus / Wohnung / Grundstück mit genauer Adresse, der Größe, eventuell Baubewilligungen, etc. 

Informationen zu Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen

Hier werden alle Aspekte, die den Kaufpreis und die Zahlungsvereinbarungen betreffen, eingetragen. Dazu zählen Preis, Zahlungsziele sowie Informationen zu möglichen Darlehen sowie Lasten, die auf der Immobilie liegen, treuhändige Abwicklungen

Termine

Hier wird konkret der Übergabetermin der Immobilie eingetragen, ab wann der Käufer rechtmäßig über die Immobilie verfügen darf (Schlüsselübergabe). 

Rücktrittsmöglichkeiten

Im Vertrag angemerkt werden müssen ebenso mögliche Rücktrittsbedingungen, also unter welchen Voraussetzungen beide Vertragsparteien vom Vertrag zurücktreten können. Hier gilt zu beachten, dass dies bei Immobilienkaufverträgen nur in Ausnahmefällen z.B. bei Zahlungsverzug möglich ist. Wir beraten Sie dazu gerne. 

Mit Annahme des Kaufanbotes durch den Verkäufer kommt der Kauf bereits wirksam zustande. Gerne wird das Kaufanbot mit dem Vorvertrag nach § 936 ABGB verwechselt. Der Vorvertrag ist eine zweiseitige Verabredung künftig einen Vertrag zu schließen.

Wie Sie die sechs häufigsten Fehler beim Immobilienkauf vermeiden

Gerade bei einer großen Investition wie dem Kauf einer Immobilie gilt der Satz „information is key“ ganz besonders. Je mehr Sie vorab über Ihre Wunschwohnung oder Ihr Wunschhaus wissen, desto eher können Sie mögliche Enttäuschungen vermeiden. Diese fünf Fehler passieren dabei am häufigsten: 

1) Sie haben zu wenig Zeit in die Besichtigung der Immobilie investiert

Auch, wenn Sie bei der Erstbesichtigung ein gutes Gefühl hatten und davon überzeugt sind, dass alles in Ordnung ist – lassen Sie sich nicht täuschen! Der Teufel steckt oft im Detail und mögliche Störfaktoren lassen sich nur durch eine sorgfältige Besichtigung (oder sogar durch mehrere Besichtigungen) identifizieren. Idealerweise können Sie sich tagsüber als auch abends ein Bild über den Zustand des Kaufobjekts machen: potenzielle Lärmquelle, Lichteinfall, sichtbare Mängel, etc. kommen häufig erst zu unterschiedlichen Uhrzeiten zutage. Nehmen Sie sich außerdem auch die Zeit, Ihre neue Umgebung besser kennenzulernen und werfen Sie einen kritischen Blick auf Nachbarhäuser, Zufahrtstraßen, Platzierung von Mülltonnen, etc. Um potenzielle Baumängel zu identifizieren und den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen, lohnt es sich, einen Sachverständigen zur Begutachtung zu Rate zu ziehen. Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang, dass Sie sehr oft die Immobilie wie besichtigt kaufen und daher im Kaufvertrag Gewährleistungsverzichte gegenüber dem Verkäufer  für eine Beschaffenheit, Ausstattung und Ausmaß abgegeben. Wirksam vertraglich vereinbarte Gewährleistungsverzichte können nur bei Vorliegen von arglistig verschwiegenen Mängeln des Verkäufers durchbrochen werden.

2) Sie haben sich nicht über mögliche Belastungen der Immobilie informiert

Noch bevor Sie ein Kaufanbot stellen, ist es unbedingt nötig, sich einen aktuellen Grundbuchauszug vom zuständigen Bezirksgericht erstellen zu lassen (Ihr Rechtsanwalt erledigt das für Sie). Nur so sehen Sie, ob das Objekt lastenfrei (also ohne Vorkaufsrechte, Hypotheken, oder Ähnlichem) ist und wer grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft ist. Zu beachten ist, dass es auch nicht verbücherte Eigentumsrechte geben kann z.B. bei Erwerb von Todes wegen. Ist die Immobilie im Grundbuch belastet, ist die Lastenfreistellung zu klären. Weiters sind Erkundigungen über nicht verbücherte Lasten wie außerbücherliche Sanierungsdarlehen, Nutzungsrechte etc. einzuholen.

3) Keine treuhändige Abwicklung der Kaufpreiszahlung

Ihr Treuhänder prüft für Sie die Einhaltung der vereinbarten und notwendigen Auszahlungsvoraussetzungen wie z.B. Lastenfreistellungen, Einholen notwendiger behördlicher Genehmigungen, etc. bevor der Kaufpreis an den Verkäufer ausbezahlt wird.

4) Sie verfügen nicht über die benötigten finanziellen Mittel

Vorab die Finanzierung zu klären ist eine wichtige Aufgabe: verfügen Sie nicht über die nötigen Eigenmittel, um die Immobilie zu erwerben, ist ein Gespräch mit Ihrem Finanzberater über eine mögliche Kreditaufnahme unbedingt notwendig. Die Eigenkapitalquote sollte dabei 15 – 30 % des Kaufpreises betragen.  

5) Sie haben Nebenkosten und zukünftige Kosten in Ihrem Finanzierungsplan nicht berücksichtigt

Die Nebenkosten im Rahmen eines Immobilienkaufs sind nicht zu unterschätzen, da sie mit rund 10 % des Kaufpreises zu Buche schlagen. Darüber hinaus sollten Sie sich über künftige Renovierungs- und sonstige Investitionskosten im Klaren sein, bevor Sie den Kauf abschließen. Kalkulieren Sie außerdem unbedingt die Betriebskosten sowie sonstige laufenden Kosten (Müll- und Kanalgebühren, Strom, Gas/Heizung, Versicherung, etc.) mit ein. 

6) Sie denken nicht an später

Die Frage, wo Sie sich in zehn Jahren sehen, soll keine philosophische werden: beim Immobilienkauf geht aus darum, vorausschauend zu planen. Werden Sie in zehn Jahren noch im selben Haushaltsverbund leben – oder sind Kinder dazugekommen oder ausgezogen? Ist Ihnen heute ein Fahrradabstellplatz wichtig, wird es in einigen Jahren vielleicht der Platz für einen Kinderwagen sein. Denken Sie auch an später: ist die Wohnung oder das Haus barrierefrei zugänglich? Ist ein Lift vorhanden?  

Rechtliche Beratung beim Immobilienkauf 

Wir unterstützen Sie gerne bei der rechtlichen Abwicklung des Immobilienkaufs Ihrer Wunschimmobilie. Vertrauen Sie bei der Erstellung und Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrags auf die Expertise von Schindhelm und lassen Sie sich noch vor dem Kauf Ihrer Wunschimmobilie von uns beraten. Nehmen Sie noch heute Kontakt auf!  

 

Für individuelle Rechtsberatung zum Immobilienkauf nehmen Sie gerne direkt Kontakt mit uns auf. 

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