Österreich: Ferienimmobilien - Steuern & Erbschaft

Vom Wunschtraum zu Real Estate: Ferienimmobilien sind seit jeher reizvoll, besonders in Zeiten, in denen sich der Urlaub abseits des klassischen Hotelaufenthalts immer größerer Beliebtheit erfreut. Bei aller Begeisterung ist es jedoch wichtig, auch die Kosten im Blick zu behalten. Dies beginnt mit Nebenkosten des eigentlichen Erwerbs und kann sich bis hin zur Erbschaftssteuer im Falle der Vererbung hinziehen.

Im Folgenden beleuchten wir für Österreich die zu berücksichtigenden Kosten, die beim Erwerb der Immobilie, im laufenden Betrieb, bei der Veräußerung, bei der Schenkung oder auch im Erbfall anfallen können.

Inhaltsübersicht

Welche Kosten fallen beim Erwerb einer Ferienimmobilie an?

Zunächst hat der Käufer einer Immobilie die Gebühr für die Eintragung im österreichischen Grundbuch zu tragen (Eintragungsgebühr). Diese beträgt 1,1 % des Kaufpreises. Hinzu kommen weitere 3,5 % des Kaufpreises an Grunderwerbsteuer, sodass jedenfalls 4,6% des Kaufpreises an  Fixkosten anfallen – unabhängig davon, ob es sich um eine Ferienimmobilie handelt oder nicht. Obwohl die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu entrichten ist, haften nach dem Gesetz sowohl der Käufer als auch der Verkäufer für dessen rechtzeitige Abfuhr. Für Übertragungen zwischen Familienangehörigen gelten im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer günstigere Steuersätze bzw. Bemessungsgrundlagen. Weiters bestehen Ausnahmen (im Sinne von anderen Bemessungsgrundlagen bzw. Steuersätzen) für forst- und landwirtschaftliche Grundstücke.

Hinzu kommen die Rechtsanwalts- bzw. Notarkosten für die Erstellung des Kaufvertrages, die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Kaufvertragsunterlagen und eine allfällige Maklerprovision. Allgemeine Aussagen über die Höhe dieser Kosten lassen sich nicht treffen, da diese von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich sein können. Als allgemeine Orientierungshilfe muss man beim Erwerb einer Immobilie in Österreich zumindest mit Nebenkosten in Höhe von 10 % des Kaufpreises rechnen.

Welche laufenden Kosten trägt der Eigentümer einer Ferienimmobilie?

Speziell bei einer Ferienimmobilie fallen als laufende Kosten- je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe- Zweitwohnungsteuer an.

Daneben sind die laufenden Kosten zu berücksichtigen, die jeden Immobilieneigentümer treffen: Zu nennen sind hier vor allem die allgemeinen Betriebskosten für Gas, Wasser, Strom, Müll, Abwasser, die Grundsteuer, Versicherungen, etc.; soweit es sich um eine Eigentumswohnung handelt, sind auch Kosten der Hausverwaltung zu berücksichtigen. Weitere Kosten hängen davon ab, ob die Immobilie z.B. kurzfristig an Feriengäste vermietet wird. Wenn dies der Fall ist, muss mit wiederkehrenden Renovierungskosten in kürzeren Zeitabständen gerechnet werden.

Welche Kosten fallen bei der Veräusserung einer Ferienimmobilie an?

Bei der Veräußerung einer Ferienimmobilie in Österreich kann für den Verkäufer die Immobilienertragssteuer anfallen. Diese beträgt grundsätzlich 30 %, bemessen am Gewinn des Verkäufers am Verkauf des Objektes (Veräußerungen von Liegenschaften, die vor dem 31.03.2002 erworben wurden, unterliegen einer effektiven Steuerbelastung in Höhe von 4,2 % des Veräußerungserlöses). Von der Immobilienertragssteuer gibt es einige Ausnahmen, so z.B. wenn die Immobilie für eine bestimmte Anzahl an Jahren als Hauptwohnsitz genutzt wurde (sohin nicht bei bloßen Zweit- bzw. Freizeitwohnsitzen) oder das Gebäude selbst hergestellt wurde (wobei in letzterem Fall der Verkauf des Grund und Bodens steuerpflichtig bleibt). Auch sollte beachtet werden, dass bei der Veräußerung vom Verkäufer ein gültiger Energieausweis an den Käufer zu übergeben ist.

Welche Kosten fallen bei einer Schenkung zu Lebzeiten an?

In Österreich gibt es (derzeit) keine Schenkungssteuer. Dennoch fallen auch hier für die Einverleibung im Grundbuch die 1,1 % an Eintragungsgebühr (berechnet anhand des Verkehrswertes bzw. im „erweiterten Familienkreis“ das Dreifache des Einheitswertes) sowie die Grunderwerbsteuer an. Letztere beträgt bei Schenkungen bis zu einem Wert von EUR 250.000 0,5 %, für die folgenden  EUR 150.000 2% und darüber hinaus der reguläre Steuersatz von 3,5 % (Stufentarif). Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen ist der Grundstückswert, der auf drei verschiedene Arten ermittelt werden kann (Pauschalwertmethode, Immobilienpreisspiegel oder Sachverständigengutachten).

Auch bei Schenkungen fallen natürlich die variablen Kosten für den Rechtsanwalt und/oder den Notar an.

Welche Kosten fallen im Erbfall an?

Seit 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr. Da es sich beim Erwerb von Todes wegen um einen unentgeltlichen Erwerb handelt, ist auch hier die Grunderwerbsteuer anhand des Stufentarifs und ausgehend vom Grundstückswert zu berechnen (siehe oben Punkt 4.). Auch fallen die 1,1 % an Eintragungsgebühr für die Grundbuchseintragung an.

Hinzu kommen im Rahmen des Verlassenschaftsverfahren noch Kosten wie die Gebühr für den Notar als Gerichtskommissär, 5 Promille an Gerichtsgebühr auf das reine Verlassenschaftsvermögen sowie allfällige Kosten eines Schätzgutachtens.

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Autor: Oskar Takacs